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　　租售并举的时代趋势下，业内正以各项创新实践积极回应“住有优居”的时代命题。日前，一份资管公告显示，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请以定向扩募或其他方式实施扩募并新购入基础设施项目。

　　与此同时，上海城投控股股份公告，公司董事会已于8月5日审议通过了扩募议案，扩募涉及的基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区在内的两个保障性租赁住房项目。

　　“扩募是城投宽庭REIT在市场上持续发展的源动力。”副总裁、财务总监吴春表示，“扩募资产装入REIT后，也将接受更多投资人的审视，从而倒逼运行管理团队提质增效，反哺品牌运营。”

　　分析人士指出，通过REITs资本通道激活存量资产是当前盘活存量资产的趋势。目前国内已上市的保租房REITs共有7单，国泰君安城投宽庭保租房REIT以30.5亿元的发行规模居首位。

　　2020年，我国启动基础设施公募REITs试点，2021年7月保租房被纳入该范围。2022年5月，相关部门发文明确保租房REITs发行要求等内容。2022年8月31日，3只保租房REITs上市，打通租赁住房权益融资通道。2022年12月9日，华润有巢REIT上市，为市场化机构首单。

　　在推动房地产行业向“持有型不动产”转型，并引导社会资本参与保障性住房建设的背景下，城投宽庭REIT也有扩募冲动。

　　据透露，截至今年上半年，城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.196%，市值达42.72亿元。

　　城投相关人士认为，这是运营团队对旗下项目做动态主动管理的结果。“目前，城投宽庭已布局上海9大区域19个项目，管理房源超2.7万套，累计服务近5万人次。”上海城投置业经营管理有限公司常务副总经理吴弢介绍，“在效益表现上，城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现了近10倍的爆发式增长。”

　　《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线个重点城市租赁市场中，35岁以上租户占比超35%，居住品质成核心诉求。9月15日起《住房租赁条例》实施，推动租房市场向品质发展跨越。

　　上海城投遵循了这一城市发展逻辑，2019年推出“城投宽庭”品牌，聚焦新市民、青年人住房需求。2024年1月，发起长三角首单保租房REIT，探索出“投融建管退”循环路径。

　　值得关注的是，近四年来，我国首批公募REITs上市后总市值超2000亿元，居亚洲首位，带动各类市场主体投资热情上涨。

　　这也成为了保租房REITs扩募的一个参照。上海证券资产管理有限公司总裁助理、首席投资官徐刚指出，扩募是REITs平台取得内生增长的重要抓手。

　　尽管目前城投宽庭扩募已启动审核，但完成扩募时间表尚存不确定性。如何实现从“单项目收益”到“资本生态收益”的跃升，是城投宽庭REIT推进扩募需要面对的第一个挑战。

　　据了解，作为基金成立后的首个投资标的，国盛资本在2022年底市场低谷期重仓城投宽庭REIT，既源于对底层资产（光华、江湾社区）优质性的认可，也基于对城投运营能力的信赖。

　　此次浦江社区和九星社区两项目入选扩募底层资产，与运营表现突出不无关系。一方面，两个项目出租率均超90%；另一方面，二者是现有项目中条件最成熟、品质和运营状态最佳的，且延续了此前项目品质“只增不减”的战略。

　　运营数据显示，九星社区2024年6月运营，4个月出租率达94%，目前超95%；浦江社区运营满两年，出租率约90%～91%。

　　扩募面临的第二个挑战是，根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），项目运营时间原则上不低于3年。对于能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。

　　城投上述租赁社区能否以运营数据来突破障碍，还是一个未知数。尽管上海城投已启动审核，但基于监管部门关注收益稳定性、项目合规性与运营稳定性等，也让时间表存在不确定性。

　　业内人士指出的第三个挑战，则是运营方面，高出租率下，团队通过标准化运营、专业团队和信息化系统降本，发展租后服务增加非租金收入并增强用户黏性。面对浦江社区周边五六个竞品的竞争，上海城投为了保障项目收益回报，不仅不能打价格战，还要利用人才租房补贴等政策吸引租客。

　　但其积极意义仍然值得肯定。正如戴德梁行华东区董事总经理黎庆文所言，上海城投宽庭积极扩募，不仅能助力上海城市发展与人才安居，更是一个激活市场流动性，高效盘活闲置资产的市场样本。

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